Zabezpieczeniem pożyczki dla firmy w IBI Polska jest hipoteka wpisana z pierwszeństwem do księgi wieczystej nieruchomości, przy czym rejestrowana kwota zabezpieczenia (suma hipoteki) wynosi co najmniej 150% kwoty pożyczki brutto.
Zabezpieczeniem może być wyłącznie nieruchomość z założoną księgą wieczystą – mieszkanie, dom, lokal użytkowy lub hala. Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie dzieje się w księdze wieczystej na każdym etapie i dlaczego pożyczkodawca w ogóle wymaga takiego zabezpieczenia.
Czym jest zabezpieczenie hipoteczne?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi prawo do zaspokojenia się z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją stanie się ona własnością w przyszłości. Innymi słowy: hipoteka „idzie za nieruchomością”, a nie tylko za osobą, która ją dziś posiada.
To odróżnia zabezpieczenie hipoteczne od zwykłego poręczenia osobistego i tłumaczy, dlaczego pożyczkodawcy zabezpieczeni hipotecznie mogą oceniać wniosek inaczej niż bank oceniający wyłącznie zdolność kredytową – wartość i płynność nieruchomości zastępują tu w ocenie ryzyka historię kredytową firmy.
Co dokładnie wpisuje się do księgi wieczystej?
Księga wieczysta każdej nieruchomości składa się z czterech działów: dział I opisuje samą nieruchomość (adres, powierzchnia, przeznaczenie), dział II wskazuje właściciela, dział III zawiera inne obciążenia i ograniczenia (np. służebności), a dział IV hipoteki. To właśnie tam, w dziale IV, trafia wpis zabezpieczający pożyczkę.
Wpis hipoteki zawiera trzy elementy: wysokość sumy hipoteki (czyli kwotę zabezpieczenia, a nie samą kwotę pożyczki), oznaczenie wierzyciela hipotecznego oraz pierwszeństwo wpisu względem innych obciążeń, jeśli takie na nieruchomości już istnieją.
Dlaczego suma hipoteki to 150% kwoty pożyczki, a nie 100%?
Zabezpieczenie musi pokrywać nie tylko kapitał pożyczki, ale też odsetki, koszty ewentualnej windykacji i koszty postępowania egzekucyjnego, gdyby do niego doszło. Rejestrowanie wyłącznie kwoty kapitału zostawiałoby te koszty bez pokrycia – stąd standardowy w branży bufor w sumie hipoteki, u nas ustalony na poziomie minimum 150% kwoty brutto.
Pierwszeństwo wpisu ma znaczenie tam, gdzie na nieruchomości już ciąży inne obciążenie – w kolejności zaspokojenia z egzekucji liczy się kolejność wpisów w księdze wieczystej, nie data podpisania umowy. Dlatego przed przyjęciem zabezpieczenia zawsze sprawdzamy aktualny stan działu IV danej księgi wieczystej.
Zanim przyjmiemy nieruchomość jako zabezpieczenie, zawsze weryfikujemy pełną treść księgi wieczystej – nie tylko dział IV, ale też dział III pod kątem służebności czy innych obciążeń, które mogłyby wpłynąć na realną wartość zabezpieczenia.
Jakie nieruchomości się kwalifikują jako zabezpieczenie pożyczki?
Podstawowy warunek jest jeden: nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą. W jej ramach akceptujemy:
- mieszkania,
- domy jednorodzinne,
- lokale użytkowe,
- hale i nieruchomości komercyjne/przemysłowe.
Samych działek gruntowych, bez zabudowy, nie przyjmujemy jako samodzielnego zabezpieczenia – ich wycena i płynność rynkowa są zwykle znacznie mniej przewidywalne niż nieruchomości zabudowanych.
Kiedy hipoteka zaczyna obowiązywać i kiedy wypłacamy środki
Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma w polskim prawie moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) – co oznacza, że zabezpieczenie jest skuteczne od momentu złożenia wniosku, a nie dopiero od formalnego rozpatrzenia go przez sąd, które w praktyce sądów wieczystoksięgowych w Polsce potrafi trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia danego wydziału. Dokładny moment wypłaty środków względem złożenia wniosku o wpis ustalany jest indywidualnie.
Po całkowitej spłacie pożyczki hipotekę wykreśla się z księgi wieczystej – wystawiamy dokument potwierdzający spłatę (tzw. zgodę na wykreślenie hipoteki, potocznie „kwit mazalny”), na podstawie którego właściciel nieruchomości składa wniosek o wykreślenie do sądu.
Zabezpieczenie uzupełniające: ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Oprócz wpisu hipotecznego, przez cały okres trwania pożyczki nieruchomość musi być objęta ważną polisą ubezpieczeniową z cesją praw na rzecz IBI Polska. To standardowy warunek zabezpieczający obie strony na wypadek zdarzeń losowych, które mogłyby obniżyć wartość zabezpieczenia.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zabezpieczeniem może być nieruchomość, która już ma inną hipotekę?
Zależy od wysokości istniejącego obciążenia względem wartości nieruchomości i pierwszeństwa wpisów – każdy taki przypadek oceniamy indywidualnie na etapie analizy wniosku.
Czy właściciel zabezpieczającej nieruchomości musi być stroną umowy pożyczki?
Nie jako pożyczkobiorca, ale jako odrębna strona aktu notarialnego – wyraża zgodę na obciążenie swojej nieruchomości hipoteką na rzecz IBI Polska.
