LTV w pożyczce pod zastaw nieruchomości dla firm

LTV (loan-to-value) to stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, wyrażony w procentach. W IBI Polska maksymalny LTV wynosi 60% wartości nieruchomości ustalonej w wycenie – oznacza to, że nieruchomość warta 1 000 000 zł pozwala uzyskać maksymalnie 600 000 zł finansowania.

Co to jest LTV?

LTV liczy się według prostego wzoru:

LTV = (kwota pożyczki ÷ wartość nieruchomości) × 100%

To jeden z podstawowych wskaźników ryzyka w finansowaniu zabezpieczonym nieruchomością – im niższy LTV, tym większy margines bezpieczeństwa dla pożyczkodawcy, gdyby zabezpieczenie trzeba było spieniężyć.

Ważne rozróżnienie: LTV liczy się zawsze od aktualnej wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w wycenie, a nie od historycznej ceny zakupu czy wartości księgowej w bilansie firmy. Jeśli firma kupiła nieruchomość kilka lat temu po niższej cenie, a jej wartość rynkowa od tego czasu wzrosła, to właśnie aktualna wycena jest podstawą do wyliczenia dostępnej kwoty pożyczki.

Jak liczony jest LTV w IBI Polska?

Maksymalny LTV wynosi u nas 60% wartości nieruchomości ustalonej w wycenie – metodą AVM (automatyczny model wyceny) dla mieszkań albo operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę dla domów, lokali użytkowych i hal. 60% to pułap maksymalny, nie gwarantowany – konkretną wartość LTV dla danego wniosku ustala dział analiz na podstawie wyceny, stanu prawnego nieruchomości i istniejących obciążeń.

Przykład liczbowy

Ponieważ minimalna kwota pożyczki w naszej ofercie wynosi 100 000 zł, a maksymalny LTV to 60%, wartość nieruchomości musi wynosić co najmniej ok. 167 000 zł (100 000 zł ÷ 0,6), żeby w ogóle wejść w próg minimalnego finansowania. Poniżej tej wartości nieruchomości pożyczka nie osiągnie wymaganego minimum, nawet przy pełnym wykorzystaniu limitu LTV.

Co obniża, a co pozwala wykorzystać pełne 60% LTV

Co obniża realny LTV poniżej 60%:

• Istniejące obciążenie nieruchomości – jeśli na nieruchomości już ciąży inna hipoteka, dostępny margines zabezpieczenia maleje; oceniamy to indywidualnie.
• Konserwatywna wycena automatyczna (AVM) – model AVM, stosowany dla mieszkań, bywa ostrożniejszy niż wycena dopasowana do specyfiki konkretnej nieruchomości, zwłaszcza przy nietypowych lokalizacjach lub stanie technicznym.
• Niższa płynność rynkowa nieruchomości – hale przemysłowe czy lokale o wąskim gronie potencjalnych nabywców bywają wyceniane ostrożniej niż mieszkania w dużych miastach, co pośrednio wpływa na akceptowaną wartość bazową.

Co pozwala wykorzystać pełny limit 60%:

• Aktualna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę zamiast automatycznego modelu – dokładniej odzwierciedla realną wartość nietypowej nieruchomości.
• Brak innych obciążeń w księdze wieczystej – pełne pierwszeństwo zabezpieczenia bez konkurencji ze strony wcześniejszych wpisów.
• Wysoka płynność rynkowa nieruchomości – mieszkania i domy w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich zwykle uzyskują wycenę bliższą realnej wartości rynkowej.

Najczęściej zadawane pytania