Wnioskowanie o finansowanie zabezpieczone na majątku firmowym lub prywatnym wiąże się ze specyficzną terminologią. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów bankowych, pożyczki pozabankowe pod hipotekę opierają się na nieco innych priorytetach – kluczowa jest tu wartość zabezpieczenia, a nie wyłącznie historia kredytowa.
Poniższy słownik w przejrzysty sposób wyjaśnia najważniejsze pojęcia, z którymi przedsiębiorca spotka się na naszej stronie i podczas procesu ubiegania się o kapitał w IBI Polska.
Akt notarialny
Forma prawna, w jakiej obowiązkowo zawierana jest umowa pożyczki pozabankowej pod zastaw nieruchomości. Dokument ten sporządzany jest przez notariusza i oprócz samych warunków finansowania, zawiera wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz oświadczenie pożyczkobiorcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Koszty aktu notarialnego nie są pobierane z góry i dolicza się je do całkowitej kwoty pożyczki.
Cesja ubezpieczenia
Mechanizm przeniesienia praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na instytucję finansującą (w tym wypadku IBI Polska). Przez cały okres trwania umowy pożyczkowej nieruchomość będąca zabezpieczeniem musi być ubezpieczona. Cesja to standardowy wymóg, który gwarantuje, że w przypadku ewentualnego zniszczenia nieruchomości w wyniku zdarzeń losowych, środki z odszkodowania trafią w pierwszej kolejności na spłatę zaciągniętego zobowiązania.
Dobrowolne poddanie się egzekucji
Specjalne oświadczenie składane przez dłużnika w formie aktu notarialnego w momencie podpisywania umowy. Dzięki niemu, jeśli pożyczka nie będzie spłacana zgodnie z ustaleniami, pożyczkodawca może bezpośrednio wszcząć egzekucję z pominięciem wieloletniego i kosztownego procesu sądowego. Jest to standardowy instrument chroniący kapitał inwestora w finansowaniu pozabankowym.
Finansowanie pomostowe (krótkoterminowe)
Model finansowania, w którym pożyczka nie jest udzielana na kilkanaście lat (jak klasyczny kredyt hipoteczny), lecz na krótki czas – w IBI Polska standardowo wynosi on od 3 do 12 miesięcy (z opcją przedłużenia do 24 miesięcy). Służy jako „pomost” pozwalający firmie przetrwać trudniejszy okres, sfinansować inwestycję, spłacić nagłe zadłużenie lub doczekać do momentu przyznania docelowego kredytu bankowego.
Historia kredytowa i bazy dłużników (BIK, KRD)
Rejestry gromadzące informacje o terminowości spłat zobowiązań finansowych. O ile w banku negatywny wpis w BIK (Biuro Informacji Kredytowej), KRD (Krajowy Rejestr Długów) lub zaległości w ZUS i urzędzie skarbowym z reguły automatycznie dyskwalifikują wniosek, o tyle w instytucji pozabankowej są one jedynie jednym z wielu elementów analizy. Zamiast odrzucać wniosek, analitycy oceniają wysokość tych zaległości w stosunku do wartości oferowanej nieruchomości.
Księga wieczysta (wpis hipoteki)
Publiczny rejestr określający stan prawny nieruchomości. Aby pożyczka mogła zostać wypłacona, w dziale IV księgi wieczystej proponowanej nieruchomości musi zostać ustanowiona hipoteka (z pierwszeństwem zaspokojenia). Co ważne, do zabezpieczenia pożyczki w IBI Polska akceptowane są nieruchomości (mieszkania, domy, hale, lokale użytkowe) firmowe lub prywatne, pod warunkiem, że posiadają założoną księgę wieczystą.
LTV (Loan to Value)
Jeden z najważniejszych wskaźników w finansowaniu hipotecznym, oznaczający stosunek wnioskowanej kwoty pożyczki do aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Oblicza się go wzorem: (kwota pożyczki ÷ wartość nieruchomości) × 100%. W IBI Polska maksymalny wskaźnik LTV wynosi do 60%. Oznacza to, że pod zastaw nieruchomości wycenionej na 10 000 000 zł, firma może otrzymać maksymalnie 6 000 000 zł pożyczki.
Pożyczka pozabankowa pod hipotekę (dla firm)
Alternatywa dla kredytu bankowego. Narzędzie finansowe przeznaczone wyłącznie dla podmiotów gospodarczych (spółki cywilne, z o.o., osobowe i akcyjne), gdzie głównym kryterium przyznania środków jest wartość i stan prawny nieruchomości, a nie czysto matematyczna zdolność kredytowa firmy. W IBI Polska kwoty takiego finansowania zaczynają się od 1 000 000 zł i nie posiadają sztywnego górnego limitu.
Wycena nieruchomości (Operat szacunkowy / AVM)
Proces ustalania rzeczywistej wartości rynkowej aktywa będącego zabezpieczeniem. Należy pamiętać, że wskaźnik LTV wyliczany jest zawsze na podstawie aktualnej wyceny, a nie ceny, za jaką nieruchomość została kupiona przed laty. Wycena może być przeprowadzona za pomocą automatycznego modelu wyceny (AVM) lub na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w przypadku domów, lokali użytkowych i hal.
Zdolność kredytowa (scoring)
Bankowy algorytm oceniający ryzyko, uwzględniający m.in. wskaźnik DSTI (stosunek zobowiązań do dochodów), stabilność przychodów i historię BIK. W pożyczkach pozabankowych pod zastaw nie jest ona główną osią decyzyjną. Jeśli firma zanotowała stratę operacyjną eliminującą ją z banku, wniosek w instytucji pozabankowej jest nadal analizowany indywidualnie pod kątem potencjału zabezpieczenia i ogólnej kondycji biznesowej z ostatnich 6–24 miesięcy.
